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                  評価手法について


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■評価手法について
評価手法についてご案内いたします。

1、差額配分法
東京都 不動産鑑定 不動産鑑定評価 首都圏不動産鑑定 差額配分法とは、対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は
支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額に
ついて、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額の
うち貸主に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は
実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手法である。
--差額配分法
東京都 不動産鑑定 不動産鑑定評価 首都圏不動産鑑定 簡単に言うと、新規賃料と現行賃料との差額を貸主と借主に配分するという
やり方である。
通常は二分の一で、場合によっては三分の一で配分する。
この場合の賃料には、敷金等の運用益や権利金の償却等も反映させる。
なお、新規賃料の方が現行賃料より低い場合もあり、その場合の
評価方法は、それでも差額を配分すべきという意見と、新規賃料で
良いという意見に分かれている。
 
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2、利回り法
東京都 不動産鑑定 不動産鑑定評価 首都圏不動産鑑定 利回り法とは、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を
加算して試算賃料を求める手法である。

簡単に言うと、契約締結時や合意更新した時点における土地建物価格(地代の
場合には土地価格)に対する必要諸経費等を控除した純賃料部分の割合を求め、
これに価格時点での必要諸経費等を加算して求める手法。

つまり、お互いが合意した時点での利回りを基に賃料を試算しようという
やり方である。このやり方は、地価の変動が激しい時期に適用するのは
困難とされている。理由は、賃料の変動は保守的で、地価の変動率ほど
には変化しないからである。
必要諸経費等とは、下記項目を言う
東京都 不動産鑑定 不動産鑑定評価 首都圏不動産鑑定 ア、減価償却費
イ、維持管理費(維持費、管理費、修繕費等)
ウ、公租公課(固定資産税、都市計画税等)
エ、損害保険料(火災、機械、ボイラー等の 各種保険)
オ、貸倒れ準備費
カ、空室等による損失相当額
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3、スライド法
東京都 不動産鑑定 不動産鑑定評価 首都圏不動産鑑定 スライド法とは、現行賃料を定めた時点における純賃料に変動率を乗じて得た
額に価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。

なお、現行賃料を定めた時点における実際実質賃料又は実際支払賃料に
即応する適切な変動率が求められる場合には、当該変動率を乗じて得た額を
算賃料として直接求めることができるものとする。
--スライド法
東京都 不動産鑑定 不動産鑑定評価 首都圏不動産鑑定 簡単に言うと、純賃料ないし実際実質賃料等に変動率を乗じて求めましょうと
いうことである。この場合の変動率は、基準では「現行賃料を定めた時点から
価格時点までの間における経済情勢等の変化に即応する変動分を表すもの
であり、土地及び建物価格の変動、物価変動、所得水準の変動等を示す
各種指数等を総合的に勘案して求める」としている。

この文章の解釈は、業界の標準としては、物価水準、あるいは、賃料の
変動率程度と解釈されている。
 
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4、賃貸事例比較法
東京都 不動産鑑定 不動産鑑定評価 首都圏不動産鑑定 賃貸事例比較法とは、まず多数の継続する賃貸借等の事例を収集して
適切な事例の選択を行い、これらに係る実際実質賃料(実際に支払われて
いる不動産に係るすべての経済的対価をいう)に必要に応じて事情補正及び
時点修正を行いかつ地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って
求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料を
求める手法である。
--賃貸事例比較法
東京都 不動産鑑定 不動産鑑定評価 首都圏不動産鑑定 簡単に言うと、類似する継続賃料の事例を比較して求めましょうという
手法である。訴訟等になる案件は、過去の経緯や周囲の状況等が
少ない場合が多いので、なかなか適用しにくい手法である。
ただし、見付けることができれば説得力に富と思われる。
 
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5、その他
東京都 不動産鑑定 不動産鑑定評価 首都圏不動産鑑定 基準には記載が無いのでどこまで採用してもらえるか不明ではあるが、
業種別売上高からアプローチする方法等もある。
この手法は、継続賃料だけでなく、新規賃料 として使う場合もある。
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