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| ■立ち退き料評価とは |
| 立ち退き料とは何でしょうか？ このページで詳しく解説していきます。 |
 1、立退き料評価とは |
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立退き料評価とは、貸主側の都合で賃貸借契約の解約や、更新の拒絶による
立退き請求をする場合に、借主に対して支払われる金銭である。
今後の地価動向は不明瞭ではあるが、都内の商業地の地価が上昇し、
バブル時のように立退きの問題が発生しつつある。
古いビルの建替や小さな画地をまとめるには、一部の賃借人等に立ち退いて
もらう必要があり、評価依頼も発生しつつある。 |
| 2、立退きを可能にするポイント |
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立ち退きを可能にする重要なポイントは、
1−借主側に「債務不履行」があるか
2−地主、家主側に自己が使用するための「正当事由」があるかの2点に、
通常は絞られる。 |
| 3、正当事由の判定ポイント |
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「正当事由」は、下記条件を考慮して決まる（借地借家法6条、28条）
1−賃貸人、賃借人が使用を必要とする事情
2−賃貸借に関する従前の経過
3−利用状況及び現況
4−明渡しと引き換えに賃借人に対して財産上（立退き料）の給付をする旨の
申し出したがって、4−の立退き料の支払いは、1−乃至3−までの
「正当事由」が弱い場合の補完事由となる。 |
| 4、留意点 |
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 1）立退き料の支払の可能性 |
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立退き料は、法律で義務付けてはいないので、必ずしも支払わなければ
ならないものではない。
他方で、裁判になれば、貸主側の「正当事由」が100パーセント認められる
ケースは少ないため、立退き料は必要になる。 |
| 2）当事者の主張 |
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立退き料が「正当事由」の補完ということは、「正当事由」が弱ければ弱いほど
立退き料が高額になるので、立ち退きの依頼に対しては、
借主側は、「正当事由なし」と主張し、
貸主側は、「正当事由あり」と主張する。 |
| 3）用途の違いによる判決の傾向 |
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住居系の借主の場合には、「正当事由あり」と認めないケースが多く、
裁判官が金銭での解決を認めないケースも多い。
他方で、店舗や事務所系の場合には、金銭を支払うことによって「正当事由」が
認められやすい。ただし、育ち盛りの子供がいたり、一家の生活が掛かっている
ような場合には貸主に厳しいケースが多い。
以前に比べれば、金銭の支払いで「正当事由」が認められる可能性が
高まったと思われる。 |
| 4）営業収益を基にした立退き料の問題点 |
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なお、立退き料を公共事業の損失補償基準に準じ、営業収益を基に
計算する者も多いが、利益が出てない小規模店舗の方が補償の必要性を
感じる場合が少なくない。
たとえば、行列の出来る弁護士事務所ならば、移転しても影響は無いが、
利益ベースで算出すれば多額の立退き料が手に入るだろう。
他方で、駅前で収支トントンの喫茶店などは、よそに移転してもうまく行くか
分らず、適当な立地も見付けにくい。
にも係わらず、営業収益を基にすると、立退き料は小額になってしまう。
立退きに合うような建物は、老朽化が激しく、賃料も安い。その賃料と
雰囲気で成り立つ店舗は、高い家 賃の移転先では成り立たないのである。 |
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適切な評価には、移転による事業への影響度 を判定することも重要である。
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