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| ■お役立ち情報 |
| このページでは、不動産評価に関するお役立ち情報をご紹介していきます。 |
 不動産の証券化について |
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昨今、日本においてもREITが東京証券取引所に上場されるなど、不動産が
証券化され、金融商品化されています。これまでのように、不動産の所有を
目的として投資するのではなく、有価証券などで証券化された不動産に
投資する新たな流れが生まれています。
そこで、今回は不動産の証券化の概要をご説明します。 |
 不動産証券化の意義 |
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不動産から生じるキャッシュフロー（不動産の運用益および売却益）を投資家へ
配分することを約束し、証券を発行するなどして投資家を募ることを
「不動産証券化」といいます。
不動産は一般に取引価格が高額であるため、「流動性」が低い投資財に
分類されます。
「流動性」が低いとは、「売りたいときに売ることができない」、すなわちすぐに
換金することが難しいということです。
流動性の低い投資財である不動産は、流動性の高い株式などと比較して
流通性に劣るため、購入者が限定されてしまいます。
そこで、不動産の所有権を小口化して出資持分にしたり、不動産から生じる
キャッシュフローを受ける権利を証券の形にしたりすることで、流動性を高め、
流動性を確保する技術である「証券化」が開発されました。
流動性に乏しい不動産を換金性・流動性の高い有価証券に変換するためには
コストがかかりますが、反面、証券化により、次の4点のメリットを 享受することが
できます。 |
 1. リスクの転嫁 |
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不動産には例えば、銀行ローンの金利上昇リスク、企業が保有する不動産
などの価格下落リスクなどがありますが、証券化によりこれらのリスクを
転嫁あるいは軽減することが可能です。
この他不動産のリスクには次のようなものが考えられます。 |
| 2. 低コストの資金調達 |
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原保有者（オリジネーター）の信用力が低く、コーポレートファイナンスで
有利な資金調達が困難な場合でも、証券化対象資産自体の
信用力（アセットファイナンス）を使って有利な資金調達が可能です。
なお、投資資金の調達は、下記のように分類 することができます。 |
| 3. オフバランス効果 |
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原保有者（オリジネーター）は、証券化によって資産を貸借対照表から
落とす（オフバランス）ことができ、会計上は売却と同じ効果が得られます。
これによって、下記のような財務指標の改善 が可能です。 |
| 4. 資金調達方法の多様化 |
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多様な投資家のニーズに合わせた不動産金融商品を市場に供給することで、
投資家層の拡大が期待できます。 |
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